Прокуратурой района при осуществлении надзора нередко выявляются факты включения в договоры об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, заключаемых с гражданами, условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей. При этом застройщики в обоснование своих действий ссылаются на принцип свободы договора.

Между тем, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст.4  Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно частям 1, 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части  1 статьи 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992    N 2300-1 "О защите прав потребителей (долее – Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Практика надзора показывает, что наиболее часто застройщиками в договоры включаются  следующие условия, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей: 

-ограничение права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры в случае, если разница между общей площадью квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации  окажется  менее той, что указывается в договоре

-о несении расходов по государственной регистрации договора  исключительно участником долевого строительства, возложении на него обязанности по обеспечению  государственной регистрации  договора, установления негативных последствий для него вследствие неисполнения такой обязанности,

-увеличение ответственности потребителя и уменьшение ответственности застройщика, ограничение  объема прав потребителя при отказе от договора,  наличии недостатков выполненных работ, при определении размера неустойки

-уменьшение предусмотренных законом гарантийных сроков на квартиру, технологическое и инженерное оборудование,

-предоставление застройщику права внесения в одностороннем порядке архитектурных изменений в строящийся дом, в том числе в объект долевого строительства, изменения в одностороннем порядке цены договора,

-возложение на дольщика обязанности в определенный срок зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства,

-установление исключительной подсудности по месту нахождения застройщика.

Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, образует состав административного правонарушения, предусмотренный ч.2 ст.14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В 2019 году факты включения в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, выявлены прокуратурой района в деятельности ООО «Столица» -  застройщика многоквартирных жилых домов стр. № 5.10, № 5.18, № 5.19,  расположенных по адресу: у озера Первое в Тракторозаводском районе г. Челябинска Челябинской области,  осуществляющего привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства   многоквартирного дома  № 5.10, планирующего привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства  домов №№ 5.18, 5.19.

По результатам проверки в отношении застройщика возбуждено дело об административном правонарушении по ч.2 ст.14.8 КоАП РФ, внесено представление об устранении нарушений закона. Директору объявлено предостережение о недопустимости нарушения закона при заключении договоров участия в долевом строительстве домов  №№ 5.18, 5.19. Устранение нарушений находится на контроле в прокуратуре района. 

Заместитель прокурора района                                                О.А.Мангилев