Защита жилищных прав дольщиков является одним из приоритетных направлений деятельности прокуратуры. Надзор за соблюдением законодательства о долевом участии в строительстве осуществляется прокуратурой Тракторозаводского района г. Челябинска на постоянной основе, проверяется законность деятельности застройщиков - юридических лиц, осуществляющих строительство домов на территории района на основании разрешений Администрации города Челябинска. Проверки проводятся как плановые, так и внеплановые - по обращениям граждан. По результатам проверок нарушившие закон застройщики понуждаются прокуратурой района к его исполнению, устранению нарушений.
Основным законом, регулирующим отношения по привлечению денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Данным законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства - граждан, приобретающих жилье в возводимом многоквартирном доме (доме, не введенном в эксплуатацию).
Подробную информацию о застройщике и проекте строительства можно узнать из проектной декларации, которую застройщик опубликовывает в средствах массовой информации или размещает в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет"). Там же размещаются все вносимые в нее изменения.
С целью реализации предусмотренных законом гарантий, защиты своих законных интересов и имущества, гражданам, приобретающим квартиры в строящемся доме, необходимо заключать договоры долевого участия в строительстве. Указанные договоры заключаются только с застройщиком в письменной форме и подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра по Челябинской области («регистрационной палате»).
Не следует соглашаться на предложения застройщиков заключать предварительные договоры купли-продажи, договоры агентирования, займа, соинвестирования в строительство дома, поскольку это лишит возможности защитить свои права в будущем в случае их нарушения.
При подписании договора необходимо внимательно читать все его условия, поскольку многие застройщики включают в договоры незаконные условия с целью уменьшить или полностью исключить свою ответственность за неисполнение принятых обязательств, увеличить ответственность участников долевого строительства, возложить на граждан не предусмотренные законом обязанности.
Также важно отметить, что цену за приобретаемое жилье гражданам следует уплачивать только после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, поскольку данный договор считается заключенным именно с этого момента.
Одним из грубейших нарушений прав и законных интересов граждан в данной сфере является нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи квартиры.
Законом предписано, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если просрочка составила два месяца и более гражданин в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. При этом застройщик обязан возвратить гражданину внесенные денежные средства в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора, уплатив еще и проценты на эту сумму в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Напомним, что в Челябинской области государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляет Министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства в Челябинской области (местонахождение: 454048, г. Челябинск, ул. Елькина,77), куда участники долевого строительства вправе обратиться с жалобами на нарушение их прав и законных интересов.
Помощник прокурора Тракторозаводский района г.Челябинска
Нуржанова О.В.
